ABD’de patlak veren ve tüm dünyaya yayılan kriz, varlık fiyatlarının düşmesine neden oluyor. Son iki yıldır zaten durgun olan konut piyasasının da bundan etkilenmemesi mümkün değil. Uzmanların bir kısmı fiyatların yerinde sayacağını bir kısmı ise gerileyeceğini söylüyor. Peki bu durumda ev almayı düşünenler ne yapmalı? Diğer gayrimenkullerdeki önümüzdeki döneme ilişkin beklentileri ne olacak? İşte tüm soruların yanıtlarını bu haberimizde bulacaksınız.

ABD’de subprime mortgage kredileri nedeniyle patlak veren ve global hale gelen kriz giderek büyüyor. Gittikçe derinleşen kriz giderek büyüyor. Gittikçe derinleşen kriz nedeniyle ülkenin en büyük bankaları domino taşları gibi art arda devriliyor. Krizin daha ne kadar derinleşeceği, iflas sırasının kime geldiği üzerine senaryolar yazılıp çiziliyor. Finans piyasasında bunlar yaşanırken subprime mortgage krizin patlak verdiği geçen yıldan bu yana ABD’de emlak piyasası ise en zor günlerini yaşıyor. Mortgage kredisi taksitlerini ödeyemediği için icraya düşen milyonlarca konut var. İcraya düşenler de dahil olmak üzere satılmayı bekleyen pek çok konut nedeniyle emlak fiyatları dibe vurmuş durumda. Öyle ki Florida gibi krizin en etkilediği eyaletlerde Türkiye’den çok daha ucuza gidiyor konutlar. Türkiye’nin krizden ne şekilde etkileneceği en çok merak edilen ve üzerinde tartışılan konu. Ev alma hayalini geçen yıl çifte seçimin yarattığı belirsizlik nedeniyle 2008’e erteleyenler şimdi de emlak piyasasının mortgage krizinden ne şekilde etkileneceğini merak ediyor. Özellikle de konut fiyatlarının… Evet, global kriz konut fiyatlarını ne şekilde etkileyecek? ABD ve İngiltere’de yaşananlar Türkiye’de de olur mu? Yani ev fiyatları düşer mi? Ev almak için beklemeli mi yoksa hemen harekete mi geçmeli?


Ev Almanın Tam Zamanı
Konut dışında alış veriş merkezi (AVM), arsa, ofis ve lojistik depolama alanları… gibi diğer gayrimenkullerdeki önümüzdeki döneme ilişkin beklentileri ne olacak?

Ekonomistler ve gayrimenkul sektöründeki isimler bu sorulara farklı yanıtlar veriyor. İnşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankların yöneticilerine göre şu an ev almanın tam sırası. Yaşanan durgunluktan dolayı fiyatların yeterince düştüğünü belirten sektör temsilcileri , “Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun” diyorlar. İnşaatçılar özellikle artan inşaat maliyeleri ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüş olmayacağını belirtiyorlar. Ekonomistler ise, “Ev almayı düşünüyorsanız bu planlarınızı şimdilik erteleyin” uyarısında bulunuyor. Bazıları bunu “Krizin daha da derinleşmesi nedeniyle belirsizlik daha da artacağından ev almak mantıklı değil” sözleriyle gerçekleştirirken, sektördeki arz fazlası ve krizin etkisiyle talebin daralmasına bağlı olarak konut fiyatlarının daha da düşeceğini söylüyor. Özellikle arsa ve ofise yapılacak yatırımın önümüzdeki dönemde getirisinin daha fazla olacağı sektör uzmanları tarafından yatırımcıya tavsiye ediliyor.

Bundan yola çıkarak konut, AVM, arsa, ofis ve lojistik depolama alanları… gibi değişik gayrimenkul alanlarında, önümüzdeki döneme ilişkin beklentileri sorguladık. İşte inşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankaların yöneticilerin bu konudaki beklentileri:

“Üç kuruş parası olan gayrimenkul alsın”
Sabri Ateş
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı


“Piyasada yaşanan durgunluk belirsizlikten dolayı sıfır ve ikinci el fiyatlarında yüzde 10-35 arasında düşüler var. İnşaatların çoğu durmuş durumda. Belli başlı inşaat firmaları dışında inşaatlardan çekiç sesleri gelmiyor. Karlarından fedakarlık eden hatta zararına satış yapan müteahhitler var. Sadece inşaat halindeki projelerde değil, piyasadaki durgunluktan dolayı zor duruma düşen icra gelen esnaf da gayrimenkullerini satıp ayakta durmaya çalışıyor. Bu bir fırsat. Üç kuruş paranız varsa gayrimenkul alın. Ev almayı düşünenlerin pazarlık güçleri var. Faiz oranları yüksek ama konut fiyatları da dibe vurmuş durumda. Yani faizler aşağı düştüğünde konut fiyatları da artacak.

“Bir bilene danışın”
Fırat Murathanoğlu
Gaya Gayrimenkul Genel Müdürü

Konut satışlarında şu anda bir durgunluk yaşanmaktadır. Bunu sebebi ise alıcılar söz konusu evleri alabilecek finansal imkanlara sahip değillerdir. Yani kredi faizleri yüksektir.
Yapımcılara tavsiyemiz ise değişik hedef kitleleri dikkate almaları ve ödeme seçeneklerini de ona göre planlamalarıdır. Önümüzdeki yıllar zorlu geçecektir. Bu dönem nakit parası olanlar için bir fırsattır.

Son yatırımlarla birlikte ülkemizde AVM içi perakende satış alanı beş yıl evveline göre ikiye katlanacaktır. Ancak ulaşacağımız 4 milyon metrekare rakamı daha gelişmiş ülkelerdeki rakamlardan oldukça uzaktır. Dolayısıyla bu konudaki yatırımlar devam edecektir.

Ofis piyasasında ise A tipi yapılara olan talebe arz yetişememektedir. Bu durumun önümüzdeki yıllarda da devam edeceğini rahatlıkla söyleyebiliriz. Ofis piyasası bugün ve kısa vadede iştah kabartmaya devam edecek. Arsa fiyatları ise tüm varlık artışı dönemlerinde olduğu gibi genel olarak artmıştır. Kazmayı vurmadan bir bilene danışmalı dönemi gelmiştir.

“Daralma 2009’un ilk yarınsa kadar sürecek”
Cemal Onaran
Garanti Mortgage Genel Müdürü

“ Sektörün gelişmesinde önemli bir role sahip olan mortgage kredileri de 204 sonunda 2,6 milyar YTL seviyelerinde olmasına rağmen ekim ayı itibariyle 38 milyar YTL seviyelerinde ilerlemiştir; yaklaşık 3,5 sene gibi kısa bir dönemde mortgage sektörünün 15 kat büyümüş olması da gayrimenkul sektörünün gelişim hızını gösteren önemli bir göstergedir.

2008 yılının birinci çeyreği ardından ise ABD’de başlayan son dönemde Avrupa’ya da sıçradıktan sonra global bir boyut kazanan kriz, beklentileriyle beraber tüketicilerin iştahı da azalmaya başladı. Özellikle son bir iki aydır yaşanan gelişmelerle beraber konut ve mortgage sektörlerinde de birçok sektörde yaşandığı gibi ciddi bir yavaşlama gözlemlemeye başladık. Önümüzdeki döneme baktığımızda, özellikle 2009 yılının ikinci yarısına kadar bu dönemin devam edeceğini ve talepteki daralmanın süreceğini düşünüyoruz.

Bu gelişmelerim sonucunda tabii konut fiyatlarında da belli bir gerileme oldu fakat konut fiyatları daha düşer mi beklentisi veya endişesiyle konut almaktan vazgeçen tüketicilerin bütçelerine uygun olduğu taktirde içlerine sinen bir konutu sadece fiyatı biraz daha düşer mi endişesiyle kaçırmalarının da yanlış olacağı görüşündeyim.

Bugün 500 bin adet seviyesinde olan yıllık konut ihtiyacının 2015 yılında 800 bin adetin üzerine çıkması tahmin ediliyor. Bu bilgiler ışığında, yavaşlamakta olan konut sektöründe bir nebze daha durulma olabileceğinde fakat orta vadede konutun iyi bir yatırım enstrümanı olamaya devam edeceği görüşündeyiz.


“Ofis yatırımlarında artış yaşanacak”
Özkan Boyar
Fiba Gayrimenkul Genel Müdürü

“Önümüzdeki dönemde büyüme oranın düşmesi beklense de, Türkiye’nin demografik ve sosyal yapısı ve nitelikli konut ihtiyacı, konut talebini sürekli tutmaktadır. Öte yandan hala etkisini sürdüren global kriz, konut edinmek isteyenlerin alım kararını ertelemelerine neden olmaktadır. Önümüzdeki yıl krizin büyüklüğü tam olarak görüldüğünde belirsizlik ortamının da kaybolacağını ve 2009’un ortalarından itibaren konut satışlarında bir toparlanma olacağını beklemekteyiz. AVM yatırımları kontrolsüz şekilde büyümüş ve bazı bölgelerde yer seçimi kriterleri yanlış değerlendirilerek bir birine çok yakım mesafede AVM’ler açılmıştır. Önümüzdeki yıllarda bazı AVM yatırımlarının fonksiyonun değişmek zorunda kalacağını ve bundan sonra yatırımcıların, yer seçiminde ve konseptinde daha seçici olacaklarını üşünüyorum. Global krizdeki toparlanmaya bağlı olarak önümüzdeki yıllarda ofis yatırımlarında artış olacağını beklemekteyiz.

Türkiye’nin konumu gereği transfer merkezi olması, doğu-batı arasındaki hammadde akışının ülkemiz üzerinden yapılması gibi etkiler lojistik sektöründeki gayrimenkul yatırımlarını arttıracaktır. Önümüzdeki dönemde de, arsa fiyatlarındaki artış trendinin son birkaç yıl kadar hızlı olmasa da devam edeceğini tahmin ediyoruz”.